১. জমির মালিকানা যাচাই
প্রথমেই দেখতে হবে যিনি জমি বিক্রি করছেন, তিনি সত্যিই জমিটির বৈধ মালিক কি না। মূল দলিল, বায়া দলিল এবং মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।
২. খতিয়ান ও দাগ নম্বর মিলিয়ে দেখুন
জমির CS, SA, RS, BS/সিটি জরিপের খতিয়ান প্রযোজ্য ক্ষেত্রে যাচাই করতে হবে। দলিলে থাকা দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, জমির পরিমাণ ও মালিকের নাম সরকারি রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা উচিত।
৩. নামজারি ও খাজনা
বিক্রেতার নামে জমিটির নামজারি (Mutation) হয়েছে কি না এবং সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ করা হয়েছে কি না যাচাই করুন।
৪. জমির দখল
কাগজে মালিকানা থাকলেও বাস্তবে জমিটি কার দখলে রয়েছে, সেটি দেখা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। জমিতে গিয়ে সীমানা, দখল ও আশপাশের জমির অবস্থান যাচাই করুন।
৫. জমির ওপর মামলা বা বিরোধ আছে কি না
জমিটি নিয়ে কোনো মামলা, বিরোধ, বন্ধক, বায়না বা অন্য কারও দাবি রয়েছে কি না খোঁজ নিন। এ ক্ষেত্রে অভিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে কাগজপত্র যাচাই করা নিরাপদ।
৬. জমির শ্রেণি ও ব্যবহার
জমিটি কৃষি, আবাসিক, বাণিজ্যিক বা অন্য কোনো শ্রেণির কি না যাচাই করুন। আপনি যে উদ্দেশ্যে জমি কিনছেন, সেই কাজে জমিটি ব্যবহার করা আইনগতভাবে সম্ভব কি না সেটিও জানা প্রয়োজন।
৭. রাস্তা ও যোগাযোগ ব্যবস্থা
জমিতে যাওয়ার বৈধ রাস্তা বা প্রবেশাধিকার আছে কি না দেখুন। শুধু মুখে বলা রাস্তার ওপর নির্ভর না করে দলিল ও সংশ্লিষ্ট নথিতে প্রবেশাধিকারের বিষয়টি যাচাই করা ভালো।
৮. জমির মাপ ও সীমানা
দলিলে উল্লেখিত জমির পরিমাণ বাস্তবে একই কি না, তা আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে মেপে দেখা উচিত। চারদিকের সীমানাও যাচাই করুন।
৯. জমির বাজারদর
একই এলাকার আশপাশের জমির বর্তমান বাজারদর সম্পর্কে ধারণা নিন। শুধু বিক্রেতার বলা দামের ওপর নির্ভর না করে স্থানীয়ভাবে কয়েকটি জমির দাম তুলনা করুন।
১০. ভবিষ্যৎ সম্ভাবনা
জমিটি কেনার আগে এলাকার রাস্তা, বাজার, শিক্ষা প্রতিষ্ঠান, হাসপাতাল, শিল্পাঞ্চল বা নতুন অবকাঠামো প্রকল্প সম্পর্কে খোঁজ নিন। এসব বিষয় ভবিষ্যতে জমির চাহিদা ও দামকে প্রভাবিত করতে পারে।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়
জমি কেনার ক্ষেত্রে “কাগজ ঠিক আছে” কথাটি শুনেই টাকা দেওয়া উচিত নয়। ভূমি রেকর্ড, দলিল, নামজারি, খাজনা, দখল, মামলা ও জমির মাপ—সবকিছু যাচাই করে তারপর চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত।
সংক্ষেপে: জমি কেনার আগে মালিকানা → দলিল → খতিয়ান → নামজারি → খাজনা → মামলা → দখল → মাপ ও সীমানা → রাস্তা → জমির শ্রেণি—এই বিষয়গুলো যাচাই করুন। বড় অঙ্কের টাকা দেওয়ার আগে স্থানীয় ভূমি অফিসের রেকর্ড এবং একজন যোগ্য ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া নিরাপদ।
